東吳證券發(fā)布研究報告稱，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到了全新的發(fā)展階段，由高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變、由“強(qiáng)者恒強(qiáng)”向“穩(wěn)者恒強(qiáng)”轉(zhuǎn)變、由解決基本居住需求向滿足人民群眾對美好居住品質(zhì)的向往轉(zhuǎn)變。近兩年，無論在銷售、拿地還是融資方面規(guī)模房企間的分化愈發(fā)明顯，尤以央國企和民企的分化為甚。該行認(rèn)為，這種分化的趨勢很難在短期內(nèi)發(fā)生改變，行業(yè)的新時代已來臨，能夠穿越這輪行業(yè)收縮期的房企都將迎來競爭環(huán)境明顯優(yōu)化的行業(yè)新格局。

建議關(guān)注：1)開發(fā)業(yè)務(wù)：有擴(kuò)張意愿和能力的進(jìn)取型央國企以及絕處逢生的優(yōu)質(zhì)民企，如保利發(fā)展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、華潤置地(01109)、金地集團(tuán)(600383.SH)、新城控股(601155.SH)、綠城中國(03900)等。2)代建業(yè)務(wù)：行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張，逆周期屬性，現(xiàn)有龍頭明顯受益，如綠城管理控股(09979)。

東吳證券主要觀點如下：

中長期房地產(chǎn)市場需求穩(wěn)定，至2030年商品住宅仍能維持12億平的銷售規(guī)模中樞。

根據(jù)該行測算，預(yù)計2022年我國每年新增城鎮(zhèn)居住需求約12.6億平方米，2030年需求為12億平方米。改善性需求將在2026年超越城鎮(zhèn)常住人口增長帶來的需求成為最大需求。

供給側(cè)調(diào)整推動行業(yè)格局優(yōu)化。

1)銷售：優(yōu)質(zhì)民企及龍頭央國企銷售企穩(wěn)，預(yù)計明年二季度后全國銷售回暖。未來市場或?qū)⒉辉佟拔ㄒ?guī)模論”，繼續(xù)擴(kuò)張規(guī)模的將主要是龍頭央國企及個別優(yōu)質(zhì)民企，注重區(qū)域深耕和產(chǎn)品品質(zhì)的房企將行穩(wěn)致遠(yuǎn)，大部分民企縮表存活后將成為區(qū)域型房企。

2)土拍：央國企及城投擴(kuò)表，預(yù)計明年土地市場略滯后于銷售回暖。2023年土地市場真正迎來回暖的關(guān)鍵在于民企拿地能力何時會恢復(fù)，民營房企作為過去土地市場拿地主力，根據(jù)過往歷史周期經(jīng)驗，房地產(chǎn)投資能力恢復(fù)一般來說滯后于銷售恢復(fù)3-6個月。

3)融資：央國企背靠信用優(yōu)勢具備更好的融資能力，相對融資優(yōu)勢將持續(xù)擴(kuò)大，而民企信心復(fù)蘇滯后于行業(yè)整體，資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)將需要更多的時間。

對投資適當(dāng)樂觀，對銷售謹(jǐn)慎樂觀，對新開工不悲觀。

中性情景假設(shè)下，該行預(yù)計2023年全國房地產(chǎn)銷售面積、新開工面積、投資金額、竣工面積分別同比為-3.9%、-13.1%、-3.5%、-3.9%。

風(fēng)險提示：行業(yè)下行壓力超預(yù)期;模型測算偏差;疫情發(fā)展超預(yù)期。

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