深秋夜涼，風(fēng)雨飄搖的二手房會(huì)崩盤嗎？| 房叔問答No.196（1）

1

關(guān)鍵詞：艮北成長(zhǎng)性

問：你好，目前社保15個(gè)月，工作在三堡，買房需求是想離公司近一些，地鐵方便，最好有學(xué)區(qū)。

糾結(jié)買二手還是等明年7月?lián)u新房？怕明年搖公司附近沒有新盤了，而且新房住進(jìn)去周期較長(zhǎng)；

看了城東艮北兩個(gè)區(qū)域的二手房，錢江府位置學(xué)區(qū)都還可以，但有些舊，所以咨詢一下您。

杭州房叔：錢江府孤盤，不算看好，位置局限性大。新房可以考慮艮北，還算方便，學(xué)區(qū)也有成長(zhǎng)性。

明年艮北新房肯定還是有的，后續(xù)土地供應(yīng)量不小的，傾向于耐心等等，按照目前的經(jīng)濟(jì)狀況，市場(chǎng)大幅度反轉(zhuǎn)不太可能，即使可能存在的政策面放寬，大概率也是穩(wěn)住市場(chǎng)，無房資格后續(xù)艮北上車相對(duì)還是容易的。

二手難淘，一定要淘，大致也是耐心淘求撿漏吧，政策不變的情況下，二手還是繼續(xù)陰跌的態(tài)勢(shì)。

2

關(guān)鍵詞：閑林三新盤PK

問：房叔，悅汀藍(lán)還是沒搖中，然后要去參加玉屏灣了。

如果玉屏灣也沒戲，近期250w左右的房子還有哪里可搖號(hào)的么？或者是上車閑林這邊的二手？

杭州房叔：閑林后續(xù)閑湖城棲霞灣還有房源；未珂宸銘府、綠城聯(lián)榮項(xiàng)目也可以搖；

大體量的新房供應(yīng)會(huì)對(duì)二手產(chǎn)生極大的沖擊，市場(chǎng)本身也弱，暫時(shí)沒有必要選擇二手房。

3

關(guān)鍵詞：想打新，先賣舊

問：房叔，萬家星城2房太難賣了。還有一個(gè)方案就是珊瑚世紀(jì)12月份馬上交付，如果萬家星城還賣不掉，考慮出手珊瑚世紀(jì)（頂樓111方），然后去搖新房，您覺得可行嗎？

杭州房叔：盡量賣萬家星城。相比而言保值增值肯定是珊瑚世紀(jì)更看好一些的，品質(zhì)不錯(cuò)學(xué)區(qū)也有成長(zhǎng)性，市場(chǎng)差都需要降價(jià)出的情況下，沒有道理出掉好的去搖號(hào)。

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4

關(guān)鍵詞：云城or勾莊、新房or二手？

問：房叔您好，我目前工作在城西蔣村附近，下個(gè)月可以開始搖新房了。

購房無學(xué)區(qū)要求，主要需要距離醫(yī)院，公共服務(wù)中心不要太遠(yuǎn)（方便老人活動(dòng)和看病），本來考慮未科，但楓汀云邸172起步過大了。

目前不知道買哪里比較合適了？是勾莊搖號(hào)，還在未科二手？或者再遠(yuǎn)點(diǎn)去運(yùn)河新城？預(yù)算大致在500萬，耽誤您時(shí)間，謝謝。

杭州房叔：建議考慮杭與城、楓嶺云灣、楓秀云庭三個(gè)云城的項(xiàng)目，總體便利性都還可以，大致能滿足你的要求；

勾莊、運(yùn)河新城對(duì)你來說更遠(yuǎn)了；三墩這里還有嵐荷蕓府、翠語彩虹里可以看一看；未來科技城一側(cè)偏一點(diǎn)的閑林有華景川的疊墅項(xiàng)目，有小面積的大致可以夠上；靠近綠汀路一側(cè)的純雙疊墅西子國際和悅清暉，面積要大一些190方起步，要預(yù)算往上夠一下才可以了。

未來科技城這里二手依然高于新房限價(jià)不少，撿漏不易，還是搖新房為主。

5

關(guān)鍵詞：賣老房，去錢二

問：房叔你好，家中有一套石灰橋新村的老房子空置，希望出手加錢置換方便通勤錢江新城的房子（地鐵半小時(shí)內(nèi)）。

請(qǐng)問現(xiàn)在出手老房子還是可以再等一下，有其他較為便利的自住房時(shí)間上不急。社保是7年，預(yù)算大致在1000萬左右。

杭州房叔：社保不強(qiáng)，加上本身是正向置換，從保值增值更弱的老房子置換到優(yōu)質(zhì)的新房，建議現(xiàn)在出掉，盡快參與搖號(hào)，抓住這個(gè)新房上車的窗口期。

即使降點(diǎn)價(jià)，只要置換成功，都是值得的。錢江新城二期可以重點(diǎn)考慮，其他核心板塊新房譬如杭氧、奧體需要看入圍機(jī)會(huì)。

6

關(guān)鍵詞：升值別墅VS學(xué)區(qū)新房大平層

問：我和愛人現(xiàn)在在蘇州，有一套自住房，無學(xué)區(qū)，有一套郊區(qū)別墅（目前售價(jià)660左右），一套小型公寓收租，我父母有370萬現(xiàn)金留著給我們買房。

現(xiàn)在我老婆懷孕，雙胞胎，蘇州又在一直批地，有幾塊一線或者準(zhǔn)一線的雙學(xué)區(qū)的倒掛房，而且現(xiàn)在的新房都是改善型大平層，190左右。目前，我的主張是把別墅賣了，連同370，買一套可以改善的帶優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的大平層。

但是家里人的意見是，別墅還在漲，不急著賣。等小孩要上學(xué)了，再考慮學(xué)區(qū)房的事情，到時(shí)候買個(gè)二手的好了。甚至，別墅一直留著，就用370萬去買個(gè)小戶型，保證上學(xué)就可以了。

想問問，我們哪種方案比較正確，或者有沒有其他更好的方案？

杭州房叔：先恭喜你，雙胞胎令人羨慕。有點(diǎn)難，畢竟你具體房源的保值狀況我不清楚。幾個(gè)意見你參考一下：

1.公寓升值較差，租金從長(zhǎng)期來看是芝麻，是建議出掉的；

2.判斷一下你這套別墅的增值潛力；

3.判斷一下現(xiàn)在這套自住房的增值潛力；

4.對(duì)比一下別墅和自住房的優(yōu)劣，選增值偏弱的一套置換；

5.房子不在于多在于精，只要目標(biāo)置換改善房增值潛力能夠勝出，一般意義上強(qiáng)于現(xiàn)有住房+可能選擇購買的老破小學(xué)區(qū)，就可以置換；

6.如果怕準(zhǔn)媽媽搬家租房折騰，不方便出售現(xiàn)有自住房，那么只要新購入的改善房能夠跑贏別墅，置換同樣也是值得的，只是需要評(píng)估新房搖號(hào)上車概率。

結(jié)論是，只要新購入改善房能夠跑贏現(xiàn)有的產(chǎn)品，主張置換，也更能解決自住+學(xué)區(qū)+便利性的訴求，強(qiáng)于老破小解決學(xué)區(qū)+現(xiàn)有自住房大概率的更遠(yuǎn)奔波接送。

7

關(guān)鍵詞：賣房還是扛住？

問：房叔，我九堡沿江有套89方兩房的宋都陽光國際房子住著，還有一套濱江區(qū)的房子未交付，所以還請(qǐng)問下，九堡這套房子當(dāng)前賣不賣？做資產(chǎn)調(diào)整？還是繼續(xù)持有？

當(dāng)前兩套房子月供壓力不小，固定月供兩萬幾千了。所以想咨詢下怎么個(gè)處置方式。

杭州房叔：房子老了一點(diǎn)，增值稍慢。如果能扛過去，建議適當(dāng)緩緩，一是等待一下錢二后續(xù)的商業(yè)落地，二是現(xiàn)在二手行情也太差了，想出就必須比較明顯的降價(jià)才能夠成交，比較大幅度的降價(jià)多少也有點(diǎn)擔(dān)心賣在低點(diǎn)。

九堡沿江自住客為主，總體二手價(jià)格還算穩(wěn)定的，后續(xù)錢二整體建設(shè)起來，對(duì)這一塊也是有所帶動(dòng)的；

另一種方案需要根據(jù)你的實(shí)際情況計(jì)算考慮，賣掉陽光國際置換一套總價(jià)較低、性價(jià)比不錯(cuò)的新房，把按揭壓力降低到你能承受的范圍內(nèi)，然后租房到濱江新房交付，這樣折騰一些，但是對(duì)整體資產(chǎn)增值有利。

8

關(guān)鍵詞：邊租邊賣or繼續(xù)降價(jià)

問：您好，房叔，良渚萬科未來城二期的房子之前一直在降價(jià)出售，但一直沒賣出去，現(xiàn)在很糾結(jié)，不知道后面行情如何？是否會(huì)回暖呢？

我的想法有2個(gè)：1、想著先一邊出租一邊賣，2、降價(jià)繼續(xù)售賣？

不知道如何操作？請(qǐng)房叔指點(diǎn)下，謝謝。

杭州房叔：如果出掉搖號(hào)依次換優(yōu)，降點(diǎn)就降點(diǎn)，只要能上車性價(jià)比好的，就是所謂正向置換，就是值得的。

我發(fā)過推文的，可以翻看一下（正向置換，虧一點(diǎn)也值得 | 房叔說No.541）。

如果只是出掉持幣，建議適當(dāng)?shù)纫坏取Ｒ环矫媸堑裙辞f良渚這批新房出掉，另一方面也看看政策面是否會(huì)繼續(xù)放寬，雖然暫時(shí)看不會(huì)很快。

但是，主要是目前經(jīng)濟(jì)壓力太大了，這樣持續(xù)下去，杭州也扛不住。所以現(xiàn)在的價(jià)格再降價(jià)賣，多少有點(diǎn)怕賣在低點(diǎn)，畢竟良渚板塊還是不錯(cuò)的。

你可以簡(jiǎn)單對(duì)比計(jì)算一下，把得房率和交付周期考慮進(jìn)去，如果你價(jià)格降到快臨近新房的程度，就沒有太大必要出。

9

關(guān)鍵詞：申花可還值得？

問：房叔好！我住在城西豐潭路地鐵站附近，目前住宅2007年的，面積170。考慮到居住改善和保值增值的需要，在關(guān)注慶隆板塊的新盤，如地上、綠城等。

我的問題是：最近是否值得入手該板塊？

一方面，我覺得慶隆板塊城市界面好，周邊有古翠隱秀、金茂府等價(jià)格較高，一二手價(jià)差顯著的次新房。且板塊地塊稀缺，不知道地上和綠城之后，是否還會(huì)有新地？

另一方面，近期市場(chǎng)行情下行顯著，一二手價(jià)差不斷縮小，后期若優(yōu)盤新推，品質(zhì)方面也會(huì)比近期的要提升。且目前購買首付壓力較大（二套），等一等也有利于現(xiàn)金流的健康。

簡(jiǎn)言之，在慶隆（或申花）一二手價(jià)差下行的情況下，是否值得承擔(dān)較大壓力購買一套片區(qū)內(nèi)的稀缺改善（以及是否真的稀缺）？謝謝！

杭州房叔：申花沒有問題，積極搖號(hào)就是。

綠城慶隆項(xiàng)目相比慶樾上府要好一些，慶樾上府兩側(cè)主干道地塊扁平有點(diǎn)吃虧，有點(diǎn)吵。

新地塊后續(xù)還有，但在新房限價(jià)利潤(rùn)極薄的情況下，整體品質(zhì)要有很大程度提升并不現(xiàn)實(shí)，而且有房資格總體中簽率偏低，總體還是建議積極搖號(hào)，寧可在有選擇余地的情況下盡量控制總價(jià)；或者選擇價(jià)格較低的申花北項(xiàng)目。

申花核心優(yōu)質(zhì)板塊，即使二手下行不少，總體也沒有問題，杭州是政策余地最大的城市之一，不可能扛到市場(chǎng)下行到申花都扛不住的地步。核心區(qū)好地塊賣一塊少一塊，且搖且珍惜吧，尤其是品牌項(xiàng)目。

10

關(guān)鍵詞：二手會(huì)崩盤嗎？

問：房叔你好，前兩天看了你的二手房推文覺得挺有道理，個(gè)人心理也極其矛盾，就是關(guān)于二手房這個(gè)事兒。

我現(xiàn)在住在文化村，學(xué)區(qū)不行，家人又特別重視這個(gè)事兒，上半年開始就張羅著在老城西、申花看學(xué)區(qū)房；

幸運(yùn)的是我們8月份才有二套資格，也感謝遇到你，上次反復(fù)咨詢你，再三斟酌之后還是放棄了，差點(diǎn)站崗，即使不是崗也是半山腰，后面也一直在看，越看越低反而越不敢下手。

然后家人又是建材相關(guān)行業(yè)的，我不知道別的行業(yè)怎樣，反正我們今年的感受真的是寒風(fēng)凜冽，要是持續(xù)這樣下去似乎日子會(huì)很難，而且多少有感覺是一下子看不到頭的難，所以一邊希望二手房再降一降，一邊又希望房產(chǎn)能夠起來，至少活躍起來，能讓我們看到點(diǎn)希望。

不知道房叔怎么看這個(gè)事兒，不會(huì)崩盤吧？

另外，今天看了你的二手房文章，如果我們選擇老城西這里星洲競(jìng)舟的，入手時(shí)機(jī)大概又是怎樣的呢？

杭州房叔：二手房的基本判斷在10月27日的推文里已經(jīng)說了（二手還未見底！何時(shí)見底？| 房叔說No.546），你說的應(yīng)該也是這一篇吧。

我接觸的粉絲很多，各行各業(yè)都有，感受到的寒風(fēng)比你更廣。所以，個(gè)人的基本判斷是，在經(jīng)濟(jì)難局眼見會(huì)持續(xù)的情況下，大基建和房產(chǎn)為經(jīng)濟(jì)托底依然是后續(xù)大概率的方向，其實(shí)大面積的省份、城市包括中央的金融、稅收支持已經(jīng)在實(shí)施，后續(xù)加強(qiáng)支持也是趨勢(shì)。

雖然很多人希望房產(chǎn)能夠真正、盡快房住不炒，極端的甚至還有希望腰斬的，但是在保經(jīng)濟(jì)更重要的時(shí)候，房產(chǎn)是不能持續(xù)壓制的；

如果經(jīng)濟(jì)真的持續(xù)艱難越來越難，乃至影響太多人基本工作、收入甚至飯碗，孰輕孰重就很顯然了。

房產(chǎn)真崩盤對(duì)誰都沒有好處，個(gè)人信我們國家的執(zhí)行力，不會(huì)允許房產(chǎn)崩盤，尤其是杭州這樣政策余地極大的城市，真剛需還是可以擇機(jī)入市。

你的情況如果選擇老城西的強(qiáng)學(xué)區(qū)房，建議多淘多砍價(jià)求撿漏吧，這里基本沒有投資客，相對(duì)而言這里投資客極少，短期有學(xué)區(qū)真剛需的支撐，房?jī)r(jià)也是較為穩(wěn)定的，我在推文里也寫了，在現(xiàn)有掛牌價(jià)的基礎(chǔ)上，多嘗試砍價(jià)；

同時(shí)，時(shí)刻關(guān)注著政策面的變化，政策真正放松促動(dòng)大面積需求入市的時(shí)候，大致是杭州見底的時(shí)刻。

-END-

文/杭州房叔 編輯/一葉

看懂3月二手?jǐn)?shù)據(jù)，就看懂了杭州的“未來” | 房叔說No.196（2）

看懂3月二手?jǐn)?shù)據(jù)，就看懂了杭州的“未來” | 房叔說No.196

首發(fā)于房叔說| PART 1 |

近日杭州貝殼發(fā)布了3月份二手房市場(chǎng)的一系列數(shù)據(jù)，包括二手樓盤的3月成交量排行，以及3月份二手樓盤的帶看數(shù)量排行等。

由于二手房沒有限售，限價(jià)、搖號(hào)等行政政策的影響，更能直接的反應(yīng)出樓市的實(shí)際狀態(tài)。

且杭州貝殼市占率較高，數(shù)據(jù)支撐力較強(qiáng)，能夠比較完整的展現(xiàn)杭州二手市場(chǎng)的真實(shí)情況，故此次我們根據(jù)杭州貝殼的3月份數(shù)據(jù)做一個(gè)簡(jiǎn)單的市場(chǎng)解讀。

看看杭州樓市的真實(shí)市場(chǎng)熱點(diǎn)在哪，這些數(shù)據(jù)又隱藏著些什么秘密。

| PART 2 |

先來看看3月份的二手住宅成交量排行。

△表格來源于杭州貝殼

根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，朝暉六區(qū)的成交量為3月成交量榜首，朝暉六區(qū)成交躍上成交榜首與此前流傳的朝暉六區(qū)將要進(jìn)行未來社區(qū)改造的傳言關(guān)系密切。

絕佳的中心城區(qū)的地段，假如真的如愿進(jìn)行大規(guī)模的改造自然是相當(dāng)大的利好，烏雞變鳳凰也不是不可能。

3月二手成交量第二的為中泰的新西湖小鎮(zhèn)，杭州貝殼將其歸為閑林商圈，成交量緊追朝暉六區(qū)，兩者成交量不相上下。

閑林商圈為杭州二手成交的傳統(tǒng)大戶，此次同樣如此，除了新西湖小鎮(zhèn)，3月份二手成交量前20的樓盤閑林就囊括了5個(gè)。

包含排名第6位的竹海水韻、第8位的盛世嘉園，第11位的爵士風(fēng)情，第19位的新明半島。

閑林商圈的成交數(shù)據(jù)如往常一樣依舊強(qiáng)勢(shì)，但可以發(fā)現(xiàn)的是，在閑林經(jīng)過一輪較大幅度的上漲后，閑林的成交量確實(shí)也在逐步的下行。

3月份沒有出現(xiàn)閑林連續(xù)多個(gè)樓盤霸屏榜單前列的情況，反而是曾經(jīng)在閑林商圈邊緣的新西湖小鎮(zhèn)成交量大幅上升，爬到了成交量榜單的榜眼。

其實(shí)道理很簡(jiǎn)單，價(jià)格上漲對(duì)于數(shù)量最大的剛需的承價(jià)能力是個(gè)比較大的考驗(yàn)，買不起自然繼續(xù)向周邊溢出。

新西湖小鎮(zhèn)此類價(jià)格較低，且通勤條件較好的門檻型剛需樓盤自然成為承接這些剛需需求的補(bǔ)充性選擇。

| PART 3 |

從3月份的貝殼成交量榜單我們還能發(fā)現(xiàn)更有趣的現(xiàn)象。

△表格來源于杭州貝殼

扣除朝暉六區(qū)、金都夏宮、翠苑一區(qū)、創(chuàng)世紀(jì)等8個(gè)四散分布的樓盤，剩下的12個(gè)樓盤都分布在環(huán)未來科技城—蔣村的大城西范圍內(nèi)。

這12個(gè)樓盤繼續(xù)拆分開來，能更明顯的發(fā)現(xiàn)，這12個(gè)成交頭部的樓盤基本都分布在未來科技城南側(cè)的閑林或未來科技城北側(cè)的良渚商圈。

其中良渚文化村的探梅里、七賢郡以及白鷺郡南成交量上升速度非常明顯。

這幾個(gè)良渚文化村組團(tuán)由于都是小戶型為主，總價(jià)低，同時(shí)與未來科技城之間的距離可控，承接了大量的需求外溢。

從杭州貝殼3月的成交榜單排行也可以非常清晰的發(fā)現(xiàn)，杭州的人口增量西傾現(xiàn)象非常明顯。

城西范圍內(nèi)的剛需樓盤不僅門檻更高，且成交量還大。

成交持續(xù)放量，價(jià)格持續(xù)上漲，背后推動(dòng)力一定是澎湃的需求。

而且這類需求和傳統(tǒng)的炒作不一樣，成交放量及成交價(jià)格上漲的樓盤呈現(xiàn)更為均勻的分布，只要有較好的通勤條件板塊或樓盤，量?jī)r(jià)都上漲。

并不是集中一點(diǎn)、某個(gè)熱點(diǎn)板塊的單獨(dú)上漲，而周邊板塊不漲。

這說明了，推動(dòng)成交放量的主力是剛需自住型需求為主，而非資金驅(qū)動(dòng)型的上漲。

再看看3月的二手住宅帶看量榜單，結(jié)果就更加清晰。

△表格來源于杭州貝殼

帶看量前二十的二手樓盤中有13個(gè)是未來科技城或環(huán)未來科技城樓盤，占據(jù)帶看前二十榜單的半數(shù)以上。

從成交量看也好，從帶看量看也好，城西已然是杭州二手房交易最為活躍的區(qū)域，沒有之一。

這也印證了杭州近些年來的人口增量流入的方向，城西已經(jīng)是杭州最主力的人口流入地。

從這份貝殼3月的成交、帶看數(shù)據(jù)，我們也可以得出符合這座城市未來發(fā)展方向的合理猜測(cè)判斷。

隨著產(chǎn)業(yè)的密集快速的西向集聚，省級(jí)城西科創(chuàng)大走廊的戰(zhàn)略加身，城西大概率將成為杭州最為重要的新增人口集聚地，這里有充分的就業(yè)機(jī)會(huì)，能夠成為一線城市一定程度上的就業(yè)補(bǔ)充地。

有就業(yè)就有人口，有人口就有未來，城西我們需要再高看一眼。

| PART 4 |

當(dāng)然高看一眼城西并不意味著低看擁江，這兩者的發(fā)展模式不盡相同。

從西湖時(shí)代走向錢江時(shí)代，這句話是擁江最好的概括，擁江是這座城市存量的轉(zhuǎn)移，擁江替代了曾經(jīng)的武林、黃龍，省級(jí)金融機(jī)構(gòu)總部全面擁江。

擁江有這座城市的老底子，老底子的購買力依舊強(qiáng)勁，他們的原始積累更強(qiáng)，在中短期擁有更強(qiáng)于新杭州人的購買力，尤其是頭部購買力，擁江是能夠被支撐起來的。

但增量在一定程度上決定了一座城市的未來，現(xiàn)在增量的大頭恰好在城西，后起之秀在崛起，絕不能小看。

擁抱擁江之余，莫錯(cuò)過城西。

同時(shí)我們要警惕，增量如涌泉般不斷，城西卻是杭州樓市供應(yīng)最不充分的大區(qū)域。

城市人口增量與城市新增房屋不匹配，就必然會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)格的上漲。

大城西范圍內(nèi)急需擴(kuò)大供應(yīng)量，需要更多的供應(yīng)傾斜，否則快速上漲的房?jī)r(jià)肯定會(huì)在一定程度上抑制城西競(jìng)爭(zhēng)力。

此次宅地集中出讓，涉及城西的宅地僅綠汀路TOD地塊及三墩北地塊共兩宗，新增供應(yīng)嚴(yán)重不足。

城西顯然急需更多、更能匹配人口流入的土地供應(yīng)。

-END-

文/荊軻 編輯/荊軻

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